XX商场兴盛衰败的研究

XX商场兴盛衰败的研究

XX商场位于XX，集百货、超市、娱乐、餐饮为一体的一站式购物广场。整个商场共有x层，商场营业面积xx平方米，一层经营名牌化妆品、金银珠宝、进口名表、品牌服装等；二层经营家居、服装、家电、洗化；三层经营食品、饮品、生鲜等3万多种商品，同时外场还有休闲娱乐、休闲美食等。

一、曾经的辉煌

该商场于XX开业，在全区商业中都具有一定的代表性，其进驻对周围居民的消费习惯进行一次翻天覆地的改变，为附近社区居民提供一个很好的生活配套，填补了惠济区缺少商业的空白，形成更加完善的商业功能圈，同时，提供了200多个就业岗位，间接创造了上千个就业机会，为拉动惠济经济发展、促进就业作出贡献。

自开业以来，在区委、区政府各级领导的指导及公司和商场员工的积极努力下，商场销售节节攀高，前景已形成大好态势。

二、目前的经营状况

好景不长，由于商场周边大面积修路等多方因素，目前商场客流量严重下滑，门店经营困难。运营方虽积极调动资源对外场招商强压引进，同时采取改善经营环境、降低商品毛利等方式吸引客流，但该店自开业至今已亏损xx万左右，被总部列为重点亏损单位，诸多商户现已撤柜，目前商场空柜较多，全店招商和经营面临巨大压力。

三、衰败的原因

通过调研发现，导致经营困难的原因有以下几个方面：

（二）前期正式用电不到位，后期用电负荷严重不足。表现为：一是商场内几家大型用电商户因用电负荷不足，不能配备齐全的大功率电器；二是空位商铺在招商过程中因用电负荷达不到要求而产生诸多限制，影响商场对外招商工作；三是空调制冷只能满足一台主机开启，夏季供冷量达不到需求，不能保证店内营运温度需求；四是前期临时用电无法过户，运营方需向甲方物业公司缴纳电费，物业公司因无法提供用电发票，给双方财务入账带来不便，后期更换正式用电后物业公司未按合同约定的正式电费收取且供电量不足。

（三）投资环境亟待治理和规范。因商场紧邻小杜庄村安置房，住户混杂、居住密度大，现有电动车停车区无法满足使用，物业公司私自占用商场架空通道做为电动车停车区，且该区域为商场专用消防通道及合同约定的租用范围，运营方与物业公司多次交涉未果，致使商场出现严重的安全隐患及利益损失。同时，怡丰新都汇八号楼1单元门口停放大量电动车，导致商场一楼停车场秩序混乱。目前已入驻的商户意见很大，有意向的商户望而却步。

（四）经营环境亟需改善。目前商场垃圾无存放地点，商场操作间及卫生间异味重，导致经营掣肘，现需物业公司提供垃圾固定存放点。另外，商场在运营过程中，由于客流量减少，商场大量裁员（目前超市区域只有一位收银员，导购数量也不多），加之提供的各类消费品质量不高（比如：水果、蔬菜、糕点等食品不新鲜），现有的服务已不能满足人们日益增长的购物体验，久而久之形成了恶性循环。

（五）电子商务对实体店的冲击。曾经，商业是城市的基础，零售是商业的根基。随着时代的发展，80、90后逐渐成为消费的主体，同时也是最具经济活力和商业价值，对生活拥有更高的要求，作为新时代的人群，他们在日常零售业的消费中占据了工资的大部分收入，而在日常花销中，网络花销占据了65%，这部分最有消费潜力的人群逐渐转战到网络购物，对零售业实体店带来了冲击。

四、地方政府在招商引资过程中存在的问题与对策

（一）地方政府招商引资中存在的问题

1、对招商企业缺乏强有力的管理。地方政府在招商引资过程中，存在着在实际的招商过程中热情高涨，积极性极高的现象，但是到真正的将这个项目引进后，却忽视了对招商企业的管理和服务，尤其是对于招商企业所提供的服务仅仅停留在层面上，并没有切实采取有效措施，优化环境，提升服务质量和服务效率，缺乏相应的管理措施。XX就是一个很好的例子，当年受到全区相关职能部门的高度重视，项目成功引进投产后，政府部门对其后续的经营状况关注度不够，对目前出现的经营不善状况没有采取及时的补救措施。

2、地方政府在制定招商引资政策时缺乏可持续性和全面性。这就很容易导致不同地区之间对于招商引资的恶性竞争，无法保证地方经济真正意义上实现又好又快的发展，尤其是为了吸引外商，各地方都积极的削低地价，进行无序的竞争。另外，一些地方政府，仅仅考虑能否达到上级下达的任务指标，却不知招商引资的项目是否真正的能够促进当地经济的发展和产业结构的优化升级，是否能够真正的将地方特色资源挖掘出来，能否充分发挥当地的优势，局限于短期的、眼前的利益。因此，从长远的战略角度考虑，很多引进的项目是不利于当地长期的经济发展，不利于优化产业布局，不能够促进产业优化升级的。

（二）采取的措施

1、制定促进经济发展的优惠政策，优化投资环境。对于一个投资商来说，政府的优惠政策以及投资环境都非常重要，甚至当地的投资环境比优惠政策还要重要。随着时间的不断推进，经济也得到了前所未有的发展，各个地方政府出台的一些优惠政策，对于以往的投资商来说可能已经没有多大的意义，这就要求政府要站在新的经济形势下，着眼于未来，利用当地优势资源，如土地资源、特色资源、人文环境等方面的优势，制定既符合当地经济发展又能促进招商引资工作的优惠政策，可以适当的提供政府惠民政策及政府财政补贴，使外来投资企业感觉到投资地有较好的发展空间。同时，宽松、公平、优化的投资环境也是投资企业重要的考虑因素。投资环境包括很多方面：一是投资企业看重的是当地政府部门为招商引资企业提供的融资平台、优惠政策、投资服务、信息共享等方面；二是基础设施是否完善，比如投资企业必须的硬件设施，水、电、气、交通、物流等。

2、构建科学合理的招商引资指标体系。认真对照各项任务指标，找准差距，及时发现问题，有针对性的开展工作。对已签约的项目，建立问题项目清单，找准问题症结，限时解决项目困难，疏通项目落地渠道，加快项目建设进度；对已投产的项目，做好跟踪服务工作，主动了解企业意愿和需求，提供全天候、全方位、全覆盖优质服务，及时协调解决企业运营过程中遇到的困难和问题，力助企业做大、做强、做优。

3、努力解决在招商引资过程中遇到的困难。政府在投资商与土地的征收和使用方面是关键的桥梁，是疏通双方的纽带。政府除了为投资商提供和营造优良、便捷的环境外，还应该努力解决好招商引资过程中出现的问题，做到全心全意为在投资企业服务、解决投资企业的后顾之忧和招商引资企业健康发展上多做工作，使招商引资服务工作做到优质、高效。在招商引资过程中，政府应牢牢把握工作原则，充分掌握监督权和管理权，采用相互监管的体制，维护好市场秩序，合理运用政府的行政手段，引导、保障招商引资项目企业健康发展，真正为当地经济社会发展服务。

4、提高招商引资过程中的服务质量。政府要积极为投资商在土地征收、土地使用、占用土地审批、资源实现共享方面做好协调服务工作，提高服务质量，打造公平的投资环境。政府与投资企业应该交换意见，相互理解，双方都要为各自的利益提供相互服务。招商引资工作应该在政府所规定的制度范围内，各级政府部门要为招商引资的开发工作开绿灯，做好服务，坚决杜绝管理部门在土地的办证审批、协调服务中进行变相收费，间接地或者直接地收受好处费。同时，加强社会治安综合治理的管理，营造一种和谐的投资氛围，使投资商能够放心安稳地进行项目投资建设，实现政府与企业之间的双赢。

5、整合资源做好二次选商工作。围绕旧城改造、城中村改造、合村并城、新型农村社区“四类”项目中的二次选商资源，同时，整合各辖区范围内已建成商场中的二次选商资源，按照政府引导的方式，导入休闲商业、文化娱乐、康体、高端餐饮等产业，盘活现有的存量资源，实现多方共赢。

6、加强招商引资的组织领导和监督管理，逐步完善工作机制。一是建立领导小组全面负责、镇办积极联动的工作机制；二是建立对接储备项目台帐、领导小组项目推进考核台帐；三是研究确定招商引资项目引进流程和招商引资项目评审机制。

7、对招商引资的对象应充分考察，认真审查，确认其投资意向和投资能力，防止欺诈行为，对恶意串通、内外勾结，虚构项目、虚假出资、抽逃资金、非法融资而不发展实业，损害地方声誉和政府形象的行为要严肃查处。

五、结语

政府在招商引资过程中的主导地位是不容忽视的，对地方经济发展起到了很大的促进作用，提高了人民的生活水平。但项目成功引进落地后，政府的职能就算完成了吗？我认为，政府应尽量寻求职能转变，逐渐淡出其主导型功能定位角色，转向于引导型功能定位，同时，如何引导投产项目克服经营过程中遇到的困难，保证投产项目做强、做大、做优，是当地政府需要思考的问题。